Mania spekulacji na rynku nieruchomości środkowoeuropejskich stała się nowym znakiem obecnych czasów. Ukuto, a następnie umiejętnie rozpropagowano hasło, jakoby inwestycje w nieruchomości zapewniały zysk bez ryzyka. Społeczeństwo euforycznie uwierzyło i przeszło od słów do czynów. Tymczasem powyższe hasło wkrótce może się okazać brzemiennym w finansowe skutki mitem, gdyż nieruchomości potrafią również tanieć i to bardzo dynamicznie...

To duży błąd, że świadomość ponoszonego ryzyka podczas zakupu mieszkania po wywindowanej cenie jest bardzo niska. Tym bardziej, że prawie w każdym przypadku ta życiowa decyzja wspomagana jest kredytem hipotecznym zaciąganym na kilkadziesiąt lat. Jest to tak rozległy zasięg czasu, że na pewno będzie zawierał w sobie kilka cyklicznych recesji, skutkujących pogorszeniem sytuacji materialnej kredytobiorców. A stąd, w razie nieterminowego spłacania rat, już tylko krok do zajęcia hipoteki przez instytucję kredytującą, co oznacza koniec marzeń o mieszkaniu. Taka tendencja nasila się w Stanach Zjednoczonych i zbywanie milczeniem rozkręcającej się bessy w segmencie tamtejszych nieruchomości jest drugim, równie dużym błędem.

Za Atlantykiem są powody do zmartwienia. Mediana cen domów w USA spadła o 1,8 procent w skali roku, co jest pierwszą zniżką od 16 lat. Zajęcia domów z racji nieterminowo spłacanych rat hipotecznych (tzw. foreclosures) wzrosły w kwietniu 2007 o 62 procent wobec kwietnia 2006. Około 2,5 mln Amerykanów jest obecnie zagrożonych utratą nieruchomości. Śmieciowej jakości pożyczki stanęły ością w gardle wielu instytucjom finansowym. Mają miejsce masowe rezygnacje z nowych przedsięwzięć budowlanych, w wielu lokalizacjach tanieją grunty do niedawna rozchwytywane pod budowę. Sytuacja się pogarsza, mimo że dobrych kilka miesięcy temu liczne wpływowe gremia odtrąbiły koniec kłopotów na rynku nieruchomości, obnażając równocześnie poziom swojej niekompetencji, ignorancji bądź zwykłe wyrachowanie.

Topniejące inwestycje budowlane podcinają dynamikę PKB, która szybko zmierza do zera. Do niedawna amerykańska konsumpcja (odpowiedzialna za dwie trzecie produktu krajowego) zasilana była nowymi kredytami pod drożejące nieruchomości (mortgage equity withdrawal), czyli de facto przejadano hossę, równocześnie rujnując stan własnych oszczędności. Realny spadek PKB w USA w obliczu nieuchronnego spadku konsumpcji jest kwestią nieodległej przyszłości. Póki co wzrasta zadłużenie na kartach płatniczych, ale to jest tylko odroczenie recesyjnego wyroku. Lekko przesadzając można powiedzieć, że Amerykanie w obliczu najbliższej recesji są po prostu goli.

Zapaść koniunktury w amerykańskich nieruchomościach uruchamia efekt domina w skali całej gospodarki. Cierpi wspomniany sektor finansowy, zwłaszcza segment kredytów o gorszej jakości (subprime mortgage). Z opóźnieniem wdrażane są reguły zarządzania ryzykiem, co utrudnia dostępność do kredytów, hamując popyt i powiększając nawis podażowy lokali. Takie są bolesne fakty.

Pęknięcie gigantycznej bańki spekulacyjnej w Japonii w 1990 r. było jednym z głównych czynników, który wpędził ten kraj w 14-letnią recesję. Teraz karta w Kraju Kwitnącej Wiśni się odwraca, pojawiają się oznaki ożywienia, jak np. najniższy od wielu lat odsetek wakujących lokali z przeznaczeniem komercyjnym.
Tymczasem mimo początku bessy w segmencie amerykańskich nieruchomości, europejscy przedstawiciele branży od Wysp Kanaryjskich po Morze Czarne do bardzo niedawna tryskali radością przybierającą euforyczne rozmiary. Europa ignoruje drugi rok poważnych problemów w USA, traktując je jako zupełnie wyizolowane od tutejszych realiów. Ze świecą szukać analityków przestrzegających przed ryzykiem załamania cen mieszkań i domów w większości krajów Unii Europejskiej.

Jest pokaźna grupa krajów, które mają tę niechlubną szansę doświadczyć amerykańskiego scenariusza. Kryzys na rynku europejskich nieruchomości może nastąpić prędzej niż komukolwiek się wydaje. Pośród coraz bardziej absurdalnych prognoz dalszej aprecjacji mocno przewartościowanych mieszkań (zwłaszcza brytyjskich, hiszpańskich i środkowoeuropejskich) zaczynają odpadać pierwsze cegiełki tej sielankowej i złudnej zarazem układanki. Hiszpańskie i irlandzkie sygnały przesilenia są jednymi z ostatnich dzwonków przywołujących zdrowy rozsądek i zwiastujących możliwość wystąpienia bezprecedensowych problemów w nadchodzących latach.

Prawda jest jednak taka, że często sponsorowane "prognozy" dalszych wzrostów cen nieruchomości (również w Polsce) nie dają nic innego jak irracjonalną galopadę cen w wyniku celowo wywołanych stadnych zachowań, bo "jutro będzie drożej". Jest to efekt obliczony na korzyści na przestrzeni kilku kwartałów, natomiast nie raczy się rzec słowa o tym, że reperkusje przyszłego załamania cen będą hamować rozwój gospodarczy przez długie lata. Na rodzimym, polskim podwórku spekulacyjnej oliwy do ognia dolało rozstrzygnięcie na naszą korzyść organizacji Euro 2012. Pojawiły się wesołe osądy, że za kilka lat obecne ceny mieszkań będą jedynie miłym wspomnieniem. Machina ta kręci się od Wielkiej Brytanii, przez Polskę po Rumunię i Bułgarię.

Tyle o opiniach przygniatającej większości osób tytułujących się specjalistami od nieruchomości, finansów i bankowości. Teraz zajmijmy się krótkim, acz racjonalnym obnażeniem absurdalności tego typu prognoz dalszych wzrostów cen mieszkań w dwucyfrowym tempie rocznie.

Europa Zachodnia

Bąbel spekulacyjny na nieruchomościach hiszpańskich zaczął syczeć jakiś czas temu, jednak dopiero w kwietniu na Półwyspie Iberyjskim doznano olśnienia i dostrzeżono ryzyko załamania cen. Od dawna budowano za dużo, wbrew panującym trendom demograficznym, a patologiczne windowanie cen dokonywało się przy walnym udziale obywateli brytyjskich. Luzowano kryteria przyznawania kredytów hipotecznych, w czym pomagały niskie stopy procentowe w strefie euro.

Gdzieś w tyle, w niszowych ośrodkach nieśmiało przebijały się głosy o przewartościowaniu hiszpańskich nieruchomości o ok. 30%, ale głosy te zignorowano. W popularnych regionach turystycznych: Andaluzji, Walencji, Katalonii wolumeny sprzedaży spadły o około 8%. Ogólna liczba transakcji na rynku pierwotnym spadła w skali kraju o 10%. Od stycznia br. średnia cena sprzedanego lokalu spadła o ok. 2%. Raz po raz wybuchają afery deweloperskie, wskutek czego wielu potencjalnych lokatorów zostaje z niczym. Rekordowa liczba projektów budowlanych nijak się ma do spadającego popytu, zatem prawdziwe, dwucyfrowe spadki cen są wciąż przed nami.

Weźmy na celownik Irlandię-tygrysa gospodarczego ostatniej dekady i mekkę (do pary z Wielką Brytanią) dla tysięcy Polaków szukających swojej szansy. Boom budowlany napędzany tanim kredytem w walucie unijnej wyniósł ceny nieruchomości na "zielonej wyspie" o 200% w ciągu ostatnich pięciu lat. Budownictwo w 2005 r. stanowiło ok. 25% irlandzkiego PKB, a zatrudnienie w tej branży odpowiadało 13% całej irlandzkiej siły roboczej. Ponieważ zabijano się w kolejkach po własne lokum brane oczywiście na wieloletni kredyt, budowano bez opamiętania, tworząc na rynku wielki nawis nowych mieszkań.

W ciągu ostatnich 5 lat liczba mieszkań zalegających na rynku urosła ze 100 do 250 tysięcy, dławiąc nowe projekty budowlane. Ocenia się, że w br. liczba nowo zaczętych mieszkań spadnie do ok. 65 tys. rocznie (ostatnie 12 miesięcy) z niemal 100 tys. jesienią ubr. Tak drastyczny spadek musi się przełożyć na rychły szok na rynku pracy, który po prostu ugnie się pod nadwyżką etatów w branży.

W takich okolicznościach pojawiły się niedawno doniesienia z rynku nieruchomości w Dublinie. Okazało się, że ceny zgłaszane przez sprzedających spadły w ciągu ostatniego półrocza o... dziesięć procent. Taka informacja musi wywołać u świeżo upieczonych nabywców tamtejszych mieszkań (niejeden z nich to szczęśliwy Polak na "własnym" ale przecież hipotecznym "M"...) zimne poty i cierpki dreszcz niepokoju. I słusznie, bo wiele na to wskazuje, że za kilka lat irlandzkie mieszkania będzie można kupić dużo taniej. A kolejki zwolnionych budowniczych w oczekiwaniu na zasiłek dla bezrobotnych zaczną pęcznieć.

Bardziej przekrojowy, krajowy indeks cen domów, tsb/ESRI spadł w marcu po raz pierwszy od ponad pięciu lat. Dodajmy, że według niedawnych szacunków OECD irlandzkie nieruchomości są przewartościowane o minimum 25%...

Nieodległy jest również koniec mieszkaniowego eldorado na drugiej, znacznie ważniejszej wyspie, a prym w załamaniu wedle wszelkich wątpliwości obejmie Londyn. Irracjonalnie nadęte ceny mieszkań w tym 9-milionowym mieście i jego okolicach dają się we znaki kredytobiorcom. Coraz wyższe stopy procentowe zwiększają koszty utrzymania, chociaż sytuację częściowo ratuje fakt dużego udziału kredytów o stałym oprocentowaniu. Jednak przy średniej cenie metra kwadratowego w Londynie sięgającej 10 tysięcy funtów bankowe egzekucje nie spłacanych na bieżąco mieszkań są tylko kwestią czasu. Średnia miesięczna pensja wystarcza na ok. 0,3 metra kw. lokum. Poziom zadłużenia społeczeństwa nie potrafiącego ograniczyć konsumpcji staje się opłakanie wysoki.

Bank Anglii kolejny raz podwyższył stopę procentową (do 5,5 proc.) i mając na uwadze uporczywie utrzymującą się wysoką inflację na tej podwyżce się nie skończy. Tym gorzej dla mieszkaniowego balonu i niepohamowanych w zadłużaniu się konsumentów. Pierwszą jaskółką ochłodzenia jest lekki spadek łącznej wartości podań o kredyt hipoteczny w kwietniu. Wskaźnik ten uznawany jest za miernik wyprzedzający ceny. Cudem będzie, jeśli balon nie pęknie przed igrzyskami w 2010 r., a po tym terminie dodatkowo zadziała statystyczny efekt wysokiej bazy (spadnie liczba nowych projektów budowlanych).

Polska i Europa Środkowo-Wschodnia

Teraz polski tygrys. Do łez ubawiła mnie niedawno opublikowana prognoza dotycząca kształtowania się cen mieszkań w Polsce na przestrzeni najbliższych 3 lat. "Ekspertyza" ta została wykonana przez jedną z firm mającą słowo "property" w nazwie, więc sprawa obiektywności przytoczonych poniżej rewelacji jest rozstrzygnięta w przedbiegach. Oto porcja tych "specjalistycznych" badań.

źródło prognozuje, że w Warszawie mieszkania będą drożeć o 20% rocznie do 2010 r., co dałoby za 3 lata średnio ponad 15 tysięcy za metr kwadratowy. W innych największych aglomeracjach typuje się wzrost dwucyfrowy. W Katowicach cena metra ma się zbliżyć do 10 tysięcy, a w Kielcach do 8, czyli w ciągu trzech lat mają się one podwoić. Przypuśćmy (bardzo optymistycznie), że za 3 lata średnia krajowa pensja netto sięgnie 3000 zł. Zatem półroczna pensja starczyć by miała ledwie na jeden metr kw. stołecznego mieszkania, a gdzie bieżące utrzymanie? A gdzie podwyżki stóp procentowych?

Już dziś zasadnicza większość absolwentów szkół wyższych nie ma zdolności kredytowej, aby otrzymać kredyt hipoteczny choćby na 30-metrową kawalerkę. Sytuację pogarszają setki pustych, niedostępnych mieszkań, trzymanych od 2-3 lat w rękach zagranicznych spekulantów. Szaleńcza spekulacja objęła grunty podmiejskie, a składy budowlane są puste. Drożejące z dnia na dzień cegły, pustaki, cement (jeśli w ogóle są dostępne) wywracają robione ledwo kilka miesięcy temu kosztorysy. Nie ma komu budować, a pracownicy z łapanki żądają półtora-dwóch średnich krajowych - to dodatkowo podwyższa ceny domów.

Wśród pospiesznie oddawanych lokali budowanych z gorszej jakości materiałów zaczyna się roić od bubli. Ostatnio szaleństwo zaszło na tyle daleko, że handluje się już wirtualnymi mieszkaniami w postaci gruntów, na których dopiero wydano pozwolenie na budowę. Dziury w ziemi mające dopiero za 1-2 lata zostać lokalami mieszkalnymi oczywiście już zostały sprzedane. Niejeden z przedsiębiorczych Polaków zajmujących się dotychczas sprzedażą gofrów, handlem odzieżą czy hodowlą papużek falistych odkrył w sobie żyłkę dewelopera i poczuł zew szybkich pieniędzy. Każdy chce być deweloperem, każdy musi mieć akcje spółek deweloperskich, każdy mówi o wzrostach cen mieszkań. Wielki szum zawsze towarzyszy formowaniu się długoterminowego szczytu na rynku.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym, przynajmniej we Wrocławiu, od trzech miesięcy stoją w miejscu. Stopniowo znikają z katalogów cwaniackie oferty sprzedaży po 8-9 tys./m2 w blokach z wielkiej płyty. Popyt zgłaszany przez bardziej świadomych uczestników rynku przestał gonić chore ceny i stał się bardziej selektywny. Cena metra kwadratowego działki budowlanej oddalonej kilkanaście km od centrum (200-300 zł) również osiągnęła próg bólu.

To wszystko się bardzo, bardzo źle skończy. Już dziś proponuję uruchomić specjalne sekcje wewnątrz prokuratur, zajmujące się nieprawidłowościami w tzw. deweloperce, jednocześnie zwiększając częstość emisji programów interwencyjnych typu "Sprawa dla reportera", "Ekspres reporterów" itp.

Uwzględniając parytet siły nabywczej, dosłownie na ulicę skazani są młodzi ludzie w Bułgarii i Rumunii. 1,5 tys. euro za metr kwadratowy mieszkania w stolicach tych krajów to koniec marzeń choćby o kredycie przy zarobkach rzędu 250-300 euro miesięcznie. Wybrzeże nad Morzem Czarnym jest intensywnie wykupywane przez spekulantów z Zachodniej Europy. Relatywnie tanio jest jeszcze w Turcji. O ile siłą rozpędu ceny na Bałkanach jeszcze jakiś czas będą rosnąć, o tyle późniejsza korekta jest nieunikniona. Po prostu: wschodnioeuropejski kapitalizm na skróty.

Czy normalne jest, żeby w Warszawie, Trójmieście, Krakowie czy Wrocławiu metr kwadratowy był droższy niż w Berlinie, nie mówiąc o ofertach sprzedaży 40-metrowych mieszkań w Sopocie za okrągły milion złotych? I wreszcie, czy racjonalne jest oczekiwanie kilkudziesięcioprocentowych zwrotów w najbliższych latach, gdy prawie nikogo z wchodzącego na rynek pracy wyżu demograficznego lat 1981-1984 nie stać na 30- a nawet 40-letni kredyt hipoteczny na dwupokojowe mieszkanie? Jeśli Twoja odpowiedź na 3 powyższe pytania brzmi "nie", to nie kupuj mieszkania w największych polskich miastach. Drożej już nie będzie, a jest szansa, że gdy przebrzmią fanfary i medialny szum związany z Euro 2012, wtedy będzie dużo taniej i normalniej.

Tekst jest wyrazem subiektywnych opinii autora

źródło: Bartosz Stawiarski, Expander

mieszkania, nieruchomości, ceny mieszkań