Mieszkania będą tańsze, gdy kredyty zdrożeją
Rz: Jak można dziś określić sytuację na rynku nieruchomości?

Michał Macierzyński: Cały czas rynek funkcjonuje pod presją spekulacji i psychozy: kupuj teraz, bo jutro będzie za późno.

Co spowodowało niesłabnący popyt na mieszkania?

Tanie kredyty hipoteczne. W 2004 r. były dużo tańsze mieszkania, a jakoś nikt się po nie nie ustawiał w kolejkach. Odkąd kredyty stały się dostępniejsze, rozpoczęło się szaleństwo. A zarabiają na tym najwięcej banki. Robią więc wszystko, aby klient był zadowolony i miał jak największą zdolność kredytową. Zmniejszają zatem wymagane minimum socjalne przy ocenie jego zdolności, wydłużają liczbę lat spłaty. Klienci się garną, w efekcie czego rynek rozgrzał się do czerwoności. Nawet w Wielkiej Brytanii kredyty w wysokości 100 procent wartości nieruchomości są nowością. A u nas banki oferują nawet 130 proc. wartości mieszkania. To nie jest normalna sytuacja. Niektóre banki mają w okresie promocji tak niską marżę, że w tym czasie wręcz dopłacają do udzielanych kredytów.

Co zatem doradziłby pan klientom, którzy noszą się dziś z zamiarem kupna mieszkania?

Powinni krytycznie spojrzeć na ceny wywoławcze i nie dać się naciągać pośrednikom, którzy cieszą się z wysokich cen, bo ich marże są dzięki temu wyższe.

Kiedy kolejki po mieszkania znikną?

Gdy podrożeją kredyty. Już w najbliższym czasie szykują się kolejne podwyżki stóp procentowych. Oznaczać to będzie spadek zdolności kredytowej wielu osób, które jeszcze dziś mogłyby skorzystać z kredytu. Pytanie tylko brzmi, czy za chwilę stać by je było na spłatę rat? Banki bowiem obdzielają kredytami hipotecznymi na prawo i lewo. W zeszłym roku było ich ponad 300 tysięcy. Dziś aktywnych umów kredytowych jest ponad milion. Tylko w tym roku banki planują udzielić kredytów na cele mieszkaniowe na około 54 mld zł. Liczba umów może wzrosnąć o blisko 400 tysięcy.

Banki kredytują coraz droższe nieruchomości...

Bo mieszkania są dziś przeszacowane. Na przykład dwa lata temu mieszkanie w wielkiej płycie z lat 70. w centrum Warszawy miało cenę wywoławczą 7,5 tys. zł za mkw. Dziś właściciel chce za nie 12 tys. zł za mkw. Nawet jeśli znajdzie się ktoś, dla kogo cenna będzie lokalizacja takiego bloku i będzie w stanie zadłużyć się na 40 lat, aby taki lokal kupić, to powinien się zastanowić, czy za 40 lat ten budynek będzie jeszcze istniał.

Myśli pan, że banki nie biorą tego pod uwagę, udzielając kredytu?

Wydaje mi się, że nie biorą tego pod uwagę, gdyż obecnie rzadko który kredyt hipoteczny jest spłacany dłużej niż 10 lat.

Co będzie dalej z zawyżonymi cenami nieruchomości?

Już wiadomo, że potencjał wzrostowy cen mieszkań nie może być większy. Inwestorzy, a raczej spekulanci, już przerzucili się na działki. W Wielkiej Brytanii, Stanach Zjednoczonych czy Hiszpanii było podobnie. Teraz jednak w Hiszpanii wszyscy drżą z obawy o spadek cen nieruchomości. Ceny akcji tamtejszych deweloperów z dnia na dzień spadły nawet o 60 - 70 proc., a zdesperowani właściciele sprzedają luksusowe apartamenty nawet za połowę ceny, którą kiedyś zapłacili.

Poza tym nie może być tak, że przy naszych zarobkach, które są znacznie niższe niż w Niemczech i w Austrii, średnia cena będzie równała do tamtejszych stawek nieruchomości. Tam przedstawiciela klasy średniej stać na więcej niż u nas. W Warszawie sytuacja nie jest normalna, jeśli na zakup domu lub większego mieszkania potrzeba milion złotych. O ryzyku kupowania mieszkań z zawyżonymi cenami przede wszystkim powinni pamiętać kredytobiorcy. Spekulują bowiem pieniędzmi nie swoimi, tylko banków. A banki bardzo chętnie je pożyczają, ale w razie kłopotów mogą nie tylko nieruchomość odebrać. Z drugiej strony nadal panuje opinia, że kredyty mieszkaniowe są najlepiej spłacalne, bo na mieszkanie się wyżyłujemy.

Czy słyszał pan o przypadku, w ciągu ostatnich 10 lat, że rzeczywiście bank wyrzucił kogoś z mieszkania, gdy ten przestał spłacać kredyt hipoteczny?

W Polsce nie, a kiedyś robiłem takie rozeznanie w bankach. Takich spraw, że niespłacane są kredyty na mieszkanie, jest bardzo mało. Zdarzają się głównie w wyjątkowych sytuacjach, na przykład gdy ludzie się rozwodzą. Zazwyczaj dochodzi do ugody i kredytobiorcy w razie kłopotów sprzedają mieszkanie samodzielnie.

Jeżeli bank chce pożyczyć 130 proc. wartości nieruchomości najtaniej na rynku, bo w kredycie hipotecznym, to trudno się nie skusić, gdy chce się nie tylko kupić, ale od razu wykończyć mieszkanie. Jak pożyczać ogromne kwoty bezpiecznie?

Ogólna rada jest taka, że jeżeli miesięczna rata wyniesie więcej niż połowę miesięcznego dochodu rodziny, to już jest to sytuacja niebezpieczna.

rozmawiała Grażyna Błaszczak (źródło: Rzeczpospolita.pl, 02.07.2007)
Dodano: 2007-08-01
Wasze Opinie (liczba komentarzy: 0)

Tanie kredyty i pożyczki bankowe
Copyright © 2007 - 2017 Portal-Kredytowy.pl